사업 개요
새만금 스마트 수변도시 2공구 조성공사(2차)는 새만금개발공사가 발주한 단지조성공사로, 새만금 2권역 복합개발용지 안에 조성되는 ‘새만금 스마트 수변도시’ 가운데 2공구 구역의 택지와 도시기반시설을 만드는 사업이다. 수변도시는 공유수면을 매립한 땅 위에 주거·상업·업무 기능을 함께 갖춘 자족형 계획도시를 건설하는 사업으로, 새만금 내부개발에서 처음 사람이 거주하는 도시라는 의미에서 ‘새만금 첫 도시(First City)’로 소개된다.
사업시행자는 새만금개발공사다. 공사는 2019년 8월 수변도시 사업시행자로 지정됐고 매립부터 단지조성, 토지공급까지 사업 전반을 맡고 있다. 중앙행정기관인 새만금개발청은 통합개발계획 승인 등 상위 계획과 관리를 담당하며, 공사는 이 계획에 따라 공사를 발주하고 조성토지를 공급하는 구조다.
수변도시는 공구를 나눠 단계별로 개발한다. 2공구는 2023년부터 공사 중인 1공구(1단계)에 이어 4공구와 함께 2단계로 분류되며, 3공구는 3단계로 후속 추진된다. 매립이 끝난 부지를 실제 도시용지로 바꾸는 공정이라는 점에서 2공구는 수변도시 면적을 본격적으로 넓히는 단계에 해당한다.
사업 목적은 새만금 산업단지와 국제협력용지 등 주변 개발과 연계된 정주공간을 마련하는 데 있다. 공식 소개자료는 물을 테마로 한 수변 특화도시, 기업과 사람이 함께 성장하는 미래도시를 지향점으로 제시한다. 최근 새만금 기업투자 확대와 맞물려 배후 주거·생활 기능을 공급하는 역할이 강조되고 있다.
규모와 시설계획
수변도시 전체 면적은 약 6.25㎢(약 189만~190만 평)이고 사업기간은 2019년부터 2028년까지로 제시돼 있다. 계획인구는 통합개발계획 2차 변경 기준 39,067명(19,525세대), 약 3.9만 명이다. 초기 소개자료에는 약 2.1만 명으로 표기돼 있어 계획 변경 전후 수치가 함께 쓰인다.
총사업비도 자료마다 다르다. 공사의 2·4공구 공사개요에는 1조 9,985억 원, 2024년 10월 2·3·4공구 공사개요에는 2조 1,036억 원, 새만금개발청 사업소개에는 ‘약 2조 원’으로 적혀 있다. 작성 시점과 산정 기준이 다른 것으로 보이며, 최종 수치는 공개자료만으로 단정하기 어렵다. 2026년 8월 새만금개발청 정책기자단 소개글은 면적 약 6.6㎢(약 200만 평), 계획인구 약 2.5만 명으로 적고 기업지원 특화도시 기능 강화와 기업복합용지 확대를 언급해, 계획 내용이 조정되는 흐름도 함께 읽힌다. 다만 이 수치가 고시된 개발계획에 반영됐는지는 별도 확인이 필요하다.
2공구 단지조성 면적은 약 2.67㎢(2,666,901㎡)로 수변도시 전체 면적의 40%를 넘는 가장 큰 공구다. 공사비는 2024년 10월 사전 공사개요에서 추정금액 약 3,350억 원(부가세 포함)으로 제시됐고, 2025년 5월 입찰공고 때 총공사비 3,553억 원으로 공개됐다. 공사기간은 착공일로부터 42개월이다.
비교하면 같은 시기 공개된 3공구는 추정금액 약 1,700억 원, 공사기간 2025년 5월부터 2028년 10월까지 42개월 예정으로 안내됐고, 4공구는 하수처리시설이 들어설 부지를 조성하는 공구다. 2공구가 면적과 공사비 모두에서 2·3·4공구 가운데 핵심 물량을 차지한다는 점을 알 수 있다.
이 사업은 건축물을 짓는 공사가 아니라 부지와 기반시설을 만드는 단지조성공사이므로 연면적이나 층수 같은 건축 지표는 해당하지 않는다. 공구 안에 들어설 도로·공원·용지의 세부 배치는 공개자료에서 구체적으로 확인되지 않는다.
추진 경과와 일정
수변도시 사업은 2019년 8월 시행자 지정, 2020년 12월 통합개발계획 승인과 매립공사 착공, 2023년 5월 매립공사 준공, 2023년 6월 1공구 조성공사 착공 순으로 진행됐다.
2공구는 2024년 8월 보도를 통해 3공구와 함께 기본설계 기술제안 입찰 방식으로 사업자를 선정할 계획이 알려졌다. 같은 해 10월 공사는 2·3·4공구 공사개요를 공개하고 사업설명회를 열어 공구별 공사내용과 추정 공사비를 안내했다.
2025년 5월 29일 공사는 나라장터에 2공구 조성공사 입찰공고를 게시했다. 공사는 최근 승인·고시된 통합개발계획 2차 변경을 반영해 1공구와의 연계성, 공구별 시급성을 고려해 2·4공구를 우선 발주하고 3공구는 이후 추진한다고 설명했다. 같은 해 6월 12일에는 2공구 건설사업관리용역 입찰이 공고됐다.
2026년 5월 12일 1·2·4공구 통합 안전결의대회가 열렸고, 공사는 이를 2·4공구 신규 착공 대비 조치로 소개했다. 이후 2026년 9월 3일 2공구 조성공사(2차) 시공계약이 체결됐다.
현재 진행상황
2026년 10월 초 기준 2공구는 9월 초 시공사 계약을 마치고 착공 단계에 들어서는 시점에 있다. 다만 실제 착공일, 공정률, 세부 공정계획은 공개자료에서 확인되지 않아 어느 공정까지 진행됐는지는 단정할 수 없다.
먼저 착공한 1공구는 토공, 교량, 조경 공사가 진행 중인 것으로 공식 발표돼 있다. 토지공급도 시작돼 2025년 12월 첫 분양 토지가 공고 개시 한 달 만에 모두 계약됐고, 2026년에는 1공구 단독주택용지 45필지 공급 계획이 발표됐다. 하반기 후속 분양 공고는 9월 23일부터 10월 6일까지 온비드 전자입찰로 진행됐다. 공사는 1·2차 공급이 모두 온라인 입찰로 진행됐고 전북 외 지역 입찰 비중이 약 27%였다고 밝혔다.
2공구 용지의 공급 시기와 방식은 아직 공개된 내용이 확인되지 않는다. 1공구가 공사와 분양을 병행하는 단계라면 2공구는 시공 착수 이후 기반시설 조성에 들어가는 초기 단계로 보는 것이 자료에 맞는 해석이다. 같은 2단계인 4공구는 2026년 상반기 우선시공분 착공과 실시설계를 병행하는 것으로 발표된 바 있다.
대외 홍보도 이어지고 있다. 공사는 9월 30일 열린 부동산 박람회에 참가해 수변도시와 산업단지 등 새만금 주요 개발사업을 소개했고, 새만금개발청은 대규모 기업투자 유치와 함께 수변도시 개발을 가속화하겠다는 방향을 밝혔다. 이런 발표는 사업 추진 의지를 보여주지만, 2공구의 구체적인 공정이나 공급 일정을 확정한 내용은 아니다.
조달계약과 참여구조
최근 확인되는 조달계약 내역에서 시공사는 금광기업 주식회사다. 계약방식은 제한경쟁, 계약일은 2026년 9월 3일, 총계약금액은 355,312,200,000원이다. 계약내역에는 8월 말부터 9월 중순까지 같은 사업·업체·금액으로 세 차례 기록이 나타나지만 하나의 계약이 절차상 반복 등록된 것으로 보이며 금액을 합산해서는 안 된다. 계약금액은 입찰공고 때 제시된 총공사비와 사실상 같은 수준이다. 발주 당시 공사는 지역업체 공사 참여 기회를 최대 30%까지 넓혔다고 밝혔으나, 실제 공동수급 구성과 지분은 확인 가능한 계약자료에 나타나지 않는다.
2공구 건설사업관리용역은 2025년 6월 지역기업 배점을 적용해 공고됐지만 수행업체는 확인 가능한 범위의 계약자료에서 찾을 수 없다. 2026년 8월 체결된 건설사업관리 계약은 1단계 조성공사 감독권한대행 용역으로, 도화엔지니어링이 주관하고 국성건설엔지니어링·동부엔지니어링·건화가 공동 참여하는 2공구와 별개의 계약이다.
발주처 현장관리 지원으로는 2공구 공사관리관 관용차량 장기 임차용역(총 1,461일)이 계약됐다. 수변도시 전체를 대상으로는 조성원가 산정(회계법인 정후), 공급 대상지 감정평가(나라감정평가법인 전북지역본부), 공동주택 기본구상 및 타당성조사(재성알앤디), 산림탄소상쇄사업 컨설팅(국립세종수목원) 등이 이어지고 있다. 이들은 토지가격 산정과 공급 준비, 향후 공동주택 계획을 뒷받침하는 성격이다. 1단계 현장에서는 건설폐기물(폐콘크리트) 위탁처리용역도 계약돼, 공구별 공사에 딸린 부대 용역이 별도로 발주되는 구조임을 보여준다.
정리하면 2공구의 참여구조는 발주·시행을 맡은 새만금개발공사, 단지조성 시공을 맡은 금광기업, 그리고 공고는 확인되나 수행사가 드러나지 않은 건설사업관리 용역으로 이뤄진다. 토지가격과 공급을 위한 용역은 공구 단위가 아니라 수변도시 전체를 대상으로 진행된다는 점에서 2공구 공사와 구분해 볼 필요가 있다.
전기·소방·통신·기계·조경 분야 별도 계약은 확인되지 않으며, 단지조성공사 포함 여부도 자료로 확정하기 어렵다. 이 계약자료는 2026년 8월 이후 확인 가능한 범위로, 그 이전 계약을 모두 포함한 전체 이력은 아니다.
사업을 이해할 때 참고할 내용
사업명에 붙은 ‘(2차)’가 재공고를 뜻하는지 차수 구분을 뜻하는지는 공개자료에서 설명되지 않는다. 입찰공고는 2025년 5월, 계약은 2026년 9월로 약 1년 3개월의 간격이 있다. 그 사이 유찰, 재공고, 심사 등 어떤 절차가 있었는지는 확인되지 않으므로 지연 여부나 사유를 단정하지 않는 것이 적절하다.
공사는 2공구 발주에서 지역업체 참여 확대와 건설사업관리 입찰의 지역기업 배점 적용을 지역경제 활성화 조치로 강조했다. 다른 공구 발주에서도 같은 기조가 이어지는지 함께 볼 만하다.
1공구 공사와 2·4공구 신규 착공이 겹치면서 공사는 통합 안전결의대회를 열어 현장 간 안전수준 격차 해소에 초점을 맞췄다. 매립지 위에서 여러 공구가 동시에 진행되는 만큼 공구 간 공정 연계와 안전관리가 실무상 중요한 관리 포인트다. 문화재, 사고, 민원, 설계변경과 관련해 공개적으로 확인되는 특이사항은 현재 자료에서 찾을 수 없다.
금액을 읽을 때도 기준을 구분해야 한다. 수변도시 총사업비는 매립부터 전 공구 조성까지 포함한 사업 전체 비용이고, 2공구 추정금액과 공고 공사비는 해당 공구 공사만의 금액이며, 계약금액은 낙찰 결과 확정된 시공 대가다. 세 수치는 서로 다른 범위를 가리키므로 직접 비교하거나 합산하지 않는 것이 바람직하다.
앞으로 확인할 사항
가장 먼저 확인할 것은 실제 착공일과 공정계획 공개 여부다. 공사기간이 착공일로부터 42개월이므로 착공 시점에 따라 준공이 공식 사업기간인 2028년 이후로 넘어갈 가능성이 있다. 이는 단순 계산에 따른 것이며 사업기간 조정 여부는 향후 계획 변경 등을 통해 확인해야 한다.
장기 공사 특성상 물가변동이나 설계변경에 따라 계약금액과 공사기간이 바뀔 수 있다. 변경계약이 체결되면 조달계약 내역에서 금액과 기간의 변화를 확인할 필요가 있다. 2공구 건설사업관리 수행업체도 아직 확인되지 않은 항목이다.
연계 공구로는 4공구가 2026년 2월 약 698억 원 규모 우선시공분을 계약했고 하반기 본공사 전체 계약을 추진하는 것으로 발표됐으며, 10월 초에도 관련 계약 기록이 확인된다. 아직 착수하지 않은 3공구의 발주 시기도 수변도시 전체 일정에 영향을 주는 요소다.
실수요자와 투자자는 2공구 조성 일정과 함께 공구별 토지공급 계획, 공급가격 기준이 되는 조성원가, 공동주택 도입 계획의 구체화 여부를 확인하는 것이 좋다. 계획인구와 총사업비는 자료마다 차이가 있으므로 새만금개발공사와 새만금개발청의 최신 고시·공고를 기준으로 확인하는 것이 바람직하다.
